El Gobierno nacional formalizó la reglamentación de las modificaciones al Impuesto a las Ganancias aplicadas sobre el sector inmobiliario y de servicios de locación. A través del Decreto 406/2026, publicado en el Boletín Oficial, se dispuso la exención de este gravamen para los ingresos obtenidos por el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación y ocupación permanente, una medida de política fiscal orientada a incentivar la oferta de propiedades y remover desincentivos tributarios sobre el capital privado.

La disposición técnica establece que la exención rige con retroactividad para todas las rentas devengadas a partir del 1° de enero de 2026, independientemente de la fecha de suscripción del contrato de locación vigente. El beneficio alcanza de forma directa a las operaciones celebradas por personas humanas y sucesiones indivisas, siempre que las unidades constituyan la residencia habitual y familiar del locatario, abarcando asimismo los montos complementarios percibidos en concepto de amoblamiento, accesorios o servicios integrados a la propiedad.

Impacto en los márgenes de rentabilidad neta

De acuerdo con un informe técnico elaborado por el Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), la remoción de la carga impositiva de Ganancias generará una reconfiguración positiva en la ecuación financiera de los propietarios. Para aquellos contribuyentes encuadrados en la escala máxima del tributo (alícuota del 35%), el estudio estima un incremento de hasta el 64% en la rentabilidad neta del activo. Bajo este nuevo esquema regulatorio, el rendimiento neto de la inversión pasará del 3,19% al 5,22% anual.

Para el desarrollo del modelo de simulación, el IARAF tomó como unidad de referencia una vivienda tipo valuada en US$ 70.000 con un canon locativo mensual de $550.000, lo que representa una rentabilidad bruta anualizada del 6,46%. Con la entrada en vigencia del decreto, la detracción de la carga fiscal —una vez descontadas las tasas municipales y las comisiones de administración inmobiliaria— se traduce en una mejora directa del flujo de caja neto para el locador, alineando los rendimientos con los objetivos de rentabilidad del sector privado.

Tratamiento de transferencias de bienes e instrumentación

El Decreto 406/2026 también reglamenta los beneficios fiscales incorporados por la Ley 27.802 de Modernización Laboral referentes a las operaciones de compraventa. La norma exime del impuesto a determinados resultados derivados de la enajenación de inmuebles y la transferencia de derechos sobre propiedades ubicadas en el territorio nacional, aplicable a sujetos residentes y no residentes humanos o sucesiones indivisas a partir del ejercicio fiscal en curso. En contraposición, se determinó que ciertas deducciones proporcionales de la reglamentación no podrán computarse cuando el locador sea una persona humana o condómino indiviso.

La medida, que lleva las firmas del presidente Javier Milei, el jefe de Gabinete Manuel Adorni y el ministro de Economía Luis Caputo, consolida el sendero de desregulación y reforma fiscal promovido por el Palacio de Hacienda. Al suprimir gravámenes distorsivos sobre las rentas del suelo, la administración federal busca sanear el mercado inmobiliario mediante las fuerzas de la oferta y la demanda, prescindiendo de regulaciones de precios y garantizando la seguridad jurídica para la inversión en real estate en el mediano plazo.